Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio inscribir cualquier alojamiento turístico o de temporada en el Registro Único Estatal de Arrendamientos de Corta Duración, creado para cumplir el Reglamento (UE) 2024/1028. Si eres autónomo, pyme o emprendedor y ofreces este tipo de alquiler, necesitas conocer todos los detalles para cumplir la normativa, evitar sanciones y optimizar tu fiscalidad.
¿Qué es el Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración?
Es una base de datos estatal que recoge toda la oferta de alquileres turísticos y de temporada en España. El objetivo es:
- Identificar estos alojamientos y diferenciarlos del alquiler habitual.
- Combatir el fraude y los alquileres turísticos ilegales.
- Controlar el impacto en el mercado de vivienda y en los precios.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, lo resumió así: “Queremos acabar con los pisos turísticos ilegales que expulsan a las familias de sus barrios y frenar la especulación con el alquiler de temporada”.
¿Quién está obligado a inscribirse?
A partir de julio de 2025, toda persona física o jurídica que ofrezca:
- Viviendas completas para uso turístico.
- Habitaciones en alquiler turístico.
- Viviendas para alquiler de temporada (aunque no sean estrictamente turísticas).
Sin número de registro, no podrás anunciar tu alojamiento en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
Tip de You Asesoría: Aunque no seas una gran empresa, si alquilas de forma recurrente, es probable que Hacienda considere que realizas una actividad económica, lo que puede implicar costes laborales, obligaciones fiscales y necesidad de alta en el RETA.
Obligaciones para las plataformas
La normativa también impone requisitos a las plataformas:
- Verificar que el número de registro sea válido antes de publicar un anuncio.
- Retirar en un máximo de 48 horas los anuncios cuyo registro esté suspendido o anulado.
El Ministerio de Vivienda ha confirmado que empezará a emitir resoluciones para obligar a las plataformas a retirar anuncios irregulares.
Cómo obtener tu número de registro
El trámite es sencillo y puedes hacerlo:
- Online en la sede electrónica del Colegio de Registradores.
- Presencialmente en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles competente.
Deberás indicar:
- Si el alquiler es turístico o de temporada.
- Si es por habitaciones o vivienda completa.
- Documentación de licencias o autorizaciones, si tu comunidad autónoma las exige.
Cifras del arranque del registro
Entre enero y junio de 2025 ya se presentaron más de 215.000 solicitudes:
- 78,87% para alquiler turístico.
- 21,13% para alquiler de temporada.
Esto demuestra que la obligación afecta a un volumen muy alto de propietarios, incluidos muchos autónomos y emprendedores que complementan sus ingresos con este tipo de arrendamientos.
Excepciones
Están exentos de esta inscripción los alojamientos de turismo rural con normativa propia que presten servicios similares a los hoteles (desayunos, limpieza diaria, etc.), ya que se consideran hospedaje reglado.
Implicaciones fiscales para autónomos y pymes
El registro no es solo un trámite administrativo: es una herramienta de control fiscal. La Agencia Tributaria podrá cruzar datos para detectar ingresos no declarados.
Dependiendo de tu caso, la tributación será:
- Alquiler turístico sin servicios adicionales → Rendimientos de capital inmobiliario (IRPF).
- Alquiler con servicios propios de hotel → Actividad económica, sujeta a IVA y con obligación de alta en el RETA.
- Alquiler de temporada → Generalmente capital inmobiliario, salvo que incluyas servicios de hostelería.
Sanciones por incumplir
No registrarte o anunciar sin número válido puede suponer:
- Multas que pueden llegar a los 500.000 € en casos graves.
- Retirada inmediata del anuncio.
- Inspecciones fiscales por ingresos no declarados.
Y recuerda: las plataformas que incumplan también serán sancionadas, por lo que no arriesgarán a publicar alojamientos irregulares.